Чи обов’язково боржнику отримувати вимогу кредитора про погашення

Для звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості боржника за кредитним договором шляхом реєстрації права власності за собою, іпотекодержатель повинен надати державному реєстратору повний пакет документів. Перелік необхідних документів для вказаної реєстраційної дії частково визначений Законом України «Про іпотеку», більш детальний та вичерпний порядок таких документів передбачений Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінет Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (надалі – Порядок). Детальніше про це розповідається в одні з наших статей.

Оскільки одним з важливих документів для звернення стягнення на майно є направлена боржнику вимога кредитора про усунення порушення зобов’язання, розглянемо більш детально порядок направлення такої вимоги та визначимо, чи необхідно для цього саме отримання її боржником.

Попередня редакція Порядку передбачала необхідним подання державному реєстратору для такої реєстраційної дії безальтернативно лише документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

Вказана редакція Порядку робила практично реєстрацію права власності за іпотекодержателем. Склалася ситуація, за якої позичальники, користуючись послугами банку, отримували кредит, передавали в іпотеку своє майно, та жодним чином не намагалися виконати свої зобов’язання за кредитним договором.

З огляду на зазначене, боржники, маючи встановлену законодавцем практичну неможливість реалізації банком своїх законних прав, ухилялись від отримання вимоги про погашення заборгованості, оскільки жодна особа не зацікавлена в позбавленні її права власності на майно.

Застосовуючи загальні міжнародні та конституційні принципи щодо непорушності права власності, недоторканості житла та максимального захисту державою фізичної особи, а також використовуючи Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод, законодавець проігнорував принцип справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами окремих осіб.

Можливо, усвідомлення  цього і стало причиною прийняття Кабінетом Міністрів України Постанови «Про внесення зміни до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 26 лютого 2020 року № 189.

Так, відповідно до п. 61 вказаного Порядку в чинній редакції для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються, зокрема,

  • засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
  • засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
  • засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
  • засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв’язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

Втілення таких положень в регулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем посприяло численному «закриттю» боргових зобов’язань за кредитними договорами.

Верховний Суд також нарешті звернув увагу на інтереси банку як сторони, що належними чином виконала свої зобов’язання, однак з незалежних від неї причин не має можливості отримати те, на що вона розраховувала при укладенні кредитного договору.

Так, в постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що

«належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку».

З огляду  на наведене, сподіваємося, що недобросовісні позичальники не будуть нехтувати виконанням своїх обов’язків з повернення отриманих у банку коштів, усвідомлюючи реальний ризик втрати іпотечного майна.

Припинення кредитних зобов’язань шляхом виконання всіх своїх обов’язків за договором повинно бути спільною метою обох сторін. І у випадку легковажного ставлення до своїх кредитних обов’язків кожна сторона повинна усвідомлювати, що існують реальні законодавчі механізми захисту прав іншої сторони.

Вікторія Куракіна, адвокат, провідний юрисконсульт ТОВ «ФК «Стандарт Кепітал»

0 ответы

Ответить

Хотите присоединиться к обсуждению?
Не стесняйтесь вносить свой вклад!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *