Як стягнути предмет іпотеки, коли це земельна ділянка сільськогосподарського призначення

В Україні законодавство дозволяє використовувати землю, як заставу для одержання кредиту. Для цього з Банком укладається іпотечний договір, який і забезпечує виконання кредитних зобов’язань. З моменту укладання договору ця земля вважається переданою Банку в іпотеку – майном, переданим банку для гарантування повернення боргу Позичальником.

Проте, в українських реаліях Банки чи інші фінансові установи, які стали Кредиторами і заволоділи правом вимоги до Позичальника, часто стикаються з неповерненням кредиту Боржником, який з різних причин припиняє погашати борг. Іноді на це є об’єктивні пояснення, бо внаслідок економічної кризи чимало людей опинились в важкій ситуації. Втім, трапляються і відверто «недобросовісні» Позичальники, які свідомо відмовляються від виконання своїх зобов’язань перед Кредитором.

Кожному Боржнику слід пам’ятати, що коли він ігнорує свої зобов’язання перед Банком, тобто не повертає кредит, то відповідати йому прийдеться власним майном, яке перебуває в іпотеці. В подібній ситуації Банк чи інший Кредитор отримує прерогативу задовільнити свої вимоги до Боржника за рахунок майна переданого в іпотеку. А Боржник це майно втрачає.

Реалізація прав на іпотечне майно Банком чи іншим Кредитором

В процедурі звернення стягнення на предмет іпотеки існують певні аспекти. Так, в самому договорі іпотеки прописуються відповідні застереження. Відповідно до останніх будуть задовольнятись, у випадку не виконання Позичальником, умов основного договору, вимоги Кредитора (Іпотекодержателя). Зазвичай це відбувається позасудовим порядком, згідно пунктів іпотечного договору. За Законом України «Про іпотеку» стягнення відбувається наступним чином:

  • Іпотечне майно передається Іпотекодержателю, в рахунок погашення боргу;
  • Іпотекодержатель офіційно продає предмет іпотеки, укладаючи з покупцем договір купівлі-продажу, в наслідок чого майно змінює власника.

В результаті Боржник швидко позбувається предмету іпотеки, а Банк отримує відшкодування неповерненого йому кредиту.

Верховний Суд у справах № 537/5698/18 від 02 жовтня 2020 року та № 686/18896/15-ц від 21 вересня 2020 року щодо питання реалізації права Кредитора на стягнення предмету іпотеки, зазначив:

«Передача Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 3637 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду. Застереження в договорі про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки – це виключно позасудовий спосіб урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно у договорі».

Правова проблема ділянок сільськогосподарського призначення

У випадку реалізації землі, що передана Банку в іпотеку, окремо стоять сільськогосподарські землі. При їх реалізації Кредитор може зіткнутися з певними труднощами. Зокрема, згідно положень Закону України «Про іпотеку», продаж вказаних земельних ділянок можлива лише на прилюдних торгах.

Земельний кодекс України обумовлює реалізацію іпотечних земель сільськогосподарського призначення на прилюдних торгах: вона продається окремими лотами на конкурентних засадах. При цьому слід пам’ятати, що продавати такі землі можна тільки якщо на них не поширюється дія мораторію на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Процедура продажу

В Законах чітко не прописана процедура реалізації іпотечного майна, наслідком чого є велика кількість сумнівів та суперечок у правників. Однак в зазначеному випадку більше необхідно посилатись на практику, яка склалась за роки існування вказаної норми ніж на саму букву Закону.

Відповідно до Земельного кодексу України, коли відбувається стягнення на землі сільськогосподарського призначення, слід звертатись до приватного або державного виконавця, який і буде реалізовувати її на прилюдному аукціоні, і тим самим задовольнить вимоги Кредитора.

Для відкриття виконавчого провадження виконавцю потрібно або судове рішення, або виконавчий напис нотаріуса на іпотечному документі.

Отже, є обов’язковим звернення Кредитора до суду, після чого останній отримає судове рішення, вже на підставі цього рішення він вже зможе звернутись до державного чи приватного виконавця, для реалізації іпотечного майна.

Порядок дій Кредитора

Алгоритм дій Кредитора при стягненні земельних ділянок сільськогосподарського призначення наступний:

  • Виявлення, чи розповсюджується на землю мораторій;
  • Звернення до суду з вимогою звернути стягнення на передану в іпотеку ділянку землі сільськогосподарського призначення;
  • Звернення до державного або приватного виконавця;
  • Продаж землі на прилюдному аукціоні.

У підсумку зазначимо, що діюче законодавство в сфері стягнення заборгованості та реалізації переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення є недосконалим, суперечливим. Воно потребує додаткового вдосконалення, нових державних ініціатив та більш зрозумілого тлумачення законодавчою гілкою влади. Особливо це стосується тих положень, які дозволять коректніше співпрацювати законодавчій та судовій гілкам влади. Вказана співпраця відразу позначиться на правовідносинах у середині держави та зробить деякі галузі, більш привабливими для інвестування та зрозумілими. Необхідна законодавча ініціатива для прийняття положень, згідно яким кредитор зможе реалізувати свої законні права належним чином.

Молдованов Д.В., провідний юрисконсульт ТОВ «ФК «Стандарт Кепітал»

 

0 ответы

Ответить

Хотите присоединиться к обсуждению?
Не стесняйтесь вносить свой вклад!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *