Покроковий механізм врятування нерухомості, що перебуває в іпотеці

Факторинг є одним з найбільш ефективних засобів позбавлення від боргів і збереження нерухомості, що перебуває в іпотеці. У попередніх статтях нашого блогу ми розглядали принципи функціонування факторингу та переваги звернення до факторингової компанії позичальників за кредитними договорами. Проте, спілкуючись з нашими клієнтами, ми побачили, що кожний боржник, квартира чи інша нерухомість якого перебуває в іпотеці, прагне позбутися кредитних зобов’язань та зберегти власне майно. Тому сьогодні ми дамо покроковий рецепт, як цього досягти за допомогою факторингу.

Крок 1. Збір документів

Для досягнення поставленої мети та укладання договору з факторинговою компанією позичальник повинен надати повну та достовірну інформацію про своє зобов’язання перед банком. Зокрема:

  1. Розмір боргу;
  2. Термін виконання;
  3. Наявність забезпечення виконання кредитного договору нерухомим майном та/або порукою іншої особи;
  4. Інші документи та інформацію.

Майте на увазі, що швидкість та ефективність роботи факторингової компанії над Вашою справою залежить, в першу чергу, від обсягу наданих боржником документів. Тому, звертаючись до нас з пропозицією викупити у банку право вимоги, боржник зацікавлений в наданні якомога більше інформації та документів про чинне право вимоги.

 Крок 2. Аналіз документів факторинговою компанією

Отримавши ці документи, факторингова компанія здійснює аналіз кредитного зобов’язання боржника. Зокрема, перевіряється наявність судових рішень про стягнення з позичальника на користь банку заборгованості за кредитним договором, перевірка зареєстрованих в установленому законом порядку речових прав на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, наявність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяжень щодо нерухомості (арештів, заборон відчуження), наявність виконавчих проваджень щодо боржника тощо.

Встановлення зазначених обставин впливає на обрання узгодженого між факторинговою компанією та боржником способу повернення майна, належного на праві власності останньому.

«Наприклад, відповідними судовими рішеннями не лише встановлюється розмір заборгованості та порядок її нарахування, а також в судовому порядку підтверджується безпосередньо факт укладення та дійсності кредитного договору та договорів, укладених в забезпечення його виконання (поруки, застави, іпотеки). Також перевіряється наявність судових рішень про звернення стягнення на вказаний предмет іпотеки, адже банк, як попередній кредитор, вже міг скористатись своїм правом іпотекодержателя та досягти звернення стягнення на предмет іпотеки через суд».

В нашій практиці нерідко трапляються випадки, коли в судовому порядку оскаржуються речові права щодо предмета іпотеки (права власності, користування), оспорюється дійсність кредитних та іпотечних договорів тощо. Наявність судових рішень у будь-яких справах, що прямо чи опосередковано стосуються кредитного зобов’язання та предмета іпотеки, прямо впливає на можливість придбання факторинговою компанією права вимоги у банку за відповідним кредитним зобов’язанням.

Тож в кожному конкретному випадку здійснюється повний та детальний аналіз кредитного зобов’язання боржника та з’ясовується наявність/відсутність перешкод для повернення боржнику його іпотечного майна.

Крок 3. Оцінка іпотечного майна 

Під час аналізу кредитного зобов’язання боржника обов’язковим є оцінка предмета іпотеки. Вона розподіляється на:

  • А) попередню, яка проводиться представниками факторингової компанії для визначення потенційного розміру суми, якою можна перекрити борг позичальника банку у випадку продажу майна.
  • Б) офіційною, яку проводять професійні оцінщики. Ця оцінка необхідна для вчинення подальших реєстраційних дій з нерухомим майном, що перебуває в іпотеці.

В нашій роботі регулярно постає необхідність здійснювати оцінку майна, а отже, вже знаємо, до яких суб’єктів оціночної діяльності потрібно звернутись для швидкої і офіційної оцінки нерухомості ліцензованим фахівцем.

Крок 4. Викуп права вимоги у банку

Після проведеної оцінки активу факторингова компанія звертається до банку з пропозицією викупити право вимоги. На цьому етапі й відбувається суть факторингової операції, передбачена ст. 1077 Цивільного кодексу України. За договором факторингу одна сторона (фактор) передає або зобов’язується передати грошові кошти в розпорядження другої сторони (клієнта) за плату (у будь-який передбачений договором спосіб), а клієнт відступає або зобов’язується відступити факторові своє право грошової вимоги до третьої особи (боржника).

Після погодження з банком умов договору з придбання права вимоги та укладення з ним договору факторингова компанія офіційно стає кредитором та іпотекодержателем, замінюючи банк у вказаних правовідносинах.

Зазначене вище фінансування під відступлення права грошової вимоги може полягати, зокрема, в різниці між розміром заборгованості позичальника та сумою, за яку таке право набувається факторинговою компанією. Наприклад, право вимоги сплати боргу в розмірі 500 000, 00 грн факторингова компанія може набути за 100 000, 00 грн.

Виникає питання: навіщо банку продавати актив у розмірі 500 000, 00 грн в п’ять разів дешевше? Відповідь проста: банк зацікавлений в тому, щоб позбутися проблемних боргів та одразу отримати грошові кошти, оскільки їх одержання з боржника є довгостроковою, а іноді, взагалі нереальною, перспективою.

«Треба враховувати, що на цьому етапі розмір заборгованості не зменшується. Однак у правовідносинах з’явився новий суб’єкт – факторингова компанія, яка за допомогою визначених законодавством механізмів сприяє божнику в поверненні майна та ліквідації боргу«.

Крок 5. Врегулювання в позасудовому порядку 

Коли факторингова компанія набула право вимоги до позичальника, всі документи зібрані та проаналізовані, а оцінка майна офіційно здійснена, можна приступати до заключного етапу порятунку нерухомості. Представники факторингової компанії звертаються до державного реєстратора, який перевіряє надані документи та вчиняє реєстраційні дії що до звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статей 37 та 38 Закону України «Про іпотеку» в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором. Тим самим з майна знімаються боргові зобов’язання, право вимоги сплати заборгованості припиняється.

Сучасний факторинг – це гарантований порятунок іпотечного майна! 

На перший погляд, повернення боржником переданого ним в іпотеку нерухомого майна – довгий та складний процес. Ефективність  тут безпосередньо залежить від досвіду та компетентності факторингової компанії. Зокрема, для нас це є регулярна професійна діяльність, а отже, ми чітко знаємо, що і як потрібно робити для оптимального та швидкого результату, вигідного усім учасникам. Позбавляйтеся боргів правильно!

Вікторія Куракіна, адвокат, провідний юрисконсульт ТОВ «ФК «Стандарт Кепітал»

 

0 ответы

Ответить

Хотите присоединиться к обсуждению?
Не стесняйтесь вносить свой вклад!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *